Novas regras para o Regime Especial Tributário - RET

No apagar das luzes de 2024, foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2.243 que trouxe novas regras ao Regime Especial de Tributação – RET aplicável às incorporações imobiliárias e construções de unidades habitacionais nos Programas Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde e Amarela, alterando a Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 5 de março de 2024.

Relembramos que o RET para incorporações imobiliárias é opcional, mas irretratável ao longo do ano-calendário, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, correspondendo ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, da contribuição ao PIS e COFINS.

As principais mudanças promovidas pela Instrução Normativa RFB nº 2.243 são as seguintes:

1. Inclusão no RET-Incorporação, como projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, aqueles destinados à construção de unidades residenciais no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do PMCMV e do Programa Casa Verde e Amarela, desde que:
   • Construção iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009; e
   • Incorporação registrada no cartório de registro de imóveis competente ou assinado o contrato de construção relativo à incorporação, até 31 de dezembro de 2018.
      
2. Para ser caracterizado como incorporação imobiliária e usufruir do RET-Incorporação, a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, desde que:
   • Estar em conformidade com os critérios estabelecidos na Instrução Normativa;
   • Estar vinculado à construção de casas isoladas ou geminadas;
   • Que seja promovido por pessoas descritas no art. 31 da Lei nº 4.591/1964 e no art. 2º-A.
      
3. O RET-Incorporação também se aplica aos condomínios de lotes previstos no artigo 1.358-A do Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Nesse caso, o RET será aplicável desde que estejam presentes as seguintes condições:
   • Propriedade exclusiva das partes designadas dos lotes; e
   • Propriedade comum dos condôminos em outras áreas.
      
4. Novos requisitos para a opção pelo RET, tais quais a inexistência de condenação transitada em julgado e sanções impeditivas de receber incentivos fiscais:
   • Ausência de Sentenças de Improbidade Administrativa: não pode haver sentença transitada em julgado contra a pessoa jurídica ou seu sócio majoritário, com aplicação de pena de proibição de benefícios fiscais, conforme a Lei nº 8.429/1992;
   • Ausência de Condenações Ambientais: a pessoa jurídica não deve ter condenações penais transitadas em julgado por infrações ambientais com sanções impeditivas de incentivos fiscais, conforme a Lei nº 9.605/1998.
      
5. Para as Sociedades em Conta de Participação (SCP) a opção pelo regime, a prestação de informações e a apresentação de declarações serão realizadas pelo sócio ostensivo, que deverá juntar a respectiva cópia do contrato social;
    
6. Para os empreendimentos vinculados à abertura de SCP, a inscrição no CNPJ vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação” será realizada no número de inscrição da SCP no CNPJ, ficando o sócio ostensivo responsável pelas obrigações dessa sociedade;
    
7. O procedimento de habilitação da incorporação imobiliária ao RET-Incorporação será:
   • Disponibilizado: a partir de 1º de janeiro de 2025;
   • Obrigatório: a partir de 31 de março de 2025;
   • Após 31 de março de 2025, os processos protocolados de acordo com os requisitos da legislação, ainda em tramitação, poderão ser substituídos por novo requerimento, hipótese em que o processo anterior será arquivado.
      
8. Previsão de retenção de tributos quando da venda de unidades imobiliárias à Administração Pública Federal, cujo valor será considerado antecipação do valor devido pelo contribuinte e poderá ser deduzido em sua posterior apuração, além da possibilidade de o contribuinte requerer a restituição do saldo ou sua utilização em compensação com outros tributos administrados pela Receita Federal do Brasil (RFB);
    
9. A expedição de Ato Declaratório Executivo para fins de cancelamento da habilitação, quando identificada qualquer condição que implique na exclusão do sujeito passivo, será precedida de intimação ao contribuinte para prestação de esclarecimentos.
    
10. Facultado ao sujeito passivo apresentação de recurso contra a decisão, no prazo de 10 (dez) dias contados da data de ciência, que cancelar sua habilitação. Caso a referida decisão não for reconsiderada pelo Auditor-Fiscal que proferiu a decisão recorrida, ele automaticamente encaminhará o recurso ao titular da unidade no prazo de 5 (cinco) dias.

A norma também revogou o parágrafo único do art. 4º da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, que estabelecia os parcelamentos de solo realizados antes de 28/06/2022, mesmo que contratualmente vinculados à opção de construção de unidades habitacionais conforme projetos previamente aprovados pelo órgão competente, não seriam enquadrados como incorporação imobiliária.

A equipe Tributária do Menna.Barreto Advogados encontra-se à disposição para solucionar eventuais dúvidas, providenciar esclarecimentos e auxiliar no requerimento do RET-Incorporação de acordo com a novas regras da Instrução Normativa nº 2.243/2024.