POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DE CLÁUSULAS PENAIS ESTIPULADAS EM CONTRATO, CONTRA APENAS UMA DAS PARTES

O Superior Tribunal de Justiça definiu recentemente que as cláusulas penais previstas em contratos de compra e venda de imóveis podem ser revertidas contra a construtora ou incorporadora, ainda que estipuladas apenas contra os compradores.

Muito embora tenha afastado a possibilidade de cumulação dos pedidos de reversão da cláusula penal com o de lucros cessantes, as decisões que firmaram as teses 970 e 971, acabam por abrir precedentes que recomendam atenção.

Isto porque, o raciocínio adotado nas teses firmadas pelo STJ pode ser aplicado, por analogia, a diversos outros contratos de consumo, fazendo com que vendedores, fornecedores e prestadores de serviços redobrem a cautela com a redação de seus contratos, inclusive nas cláusulas penais dispostas exclusivamente contra o consumidor.

No exemplo mais recente, a MP 881/2019 implementou modificações legais que ampliaram a necessidade de adoção de uma redação contratual que busque eliminar interpretações divergentes, ainda que não se trate de contratos por adesão.

Agora, em compasso com as modificações legais, o STJ traz a possibilidade de ampliação das consequências para aquele que, ao propor uma redação contratual, deixa de observar a necessidade de se estabelecer consequências e obrigações equânimes entre as partes, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva.

Neste cenário, fica cada vez mais evidente a ausência de espaço para redações contratuais lesivas ou imprecisas, visto que a legislação e o entendimento jurisprudencial acabam por reverter a interpretação e a aplicação em prejuízo do proponente.