POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL

A adjudicação compulsória está prevista no Código Civil, em seu artigo 1.418, e refere-se à possibilidade de que haja a outorga definitiva da escritura mesmo quando há a recusa das partes ou eventual impedimento que obste o registro do contrato particular ou promessa de compra e venda no Registro de Imóveis.

Em que pese o Código Civil trate da hipótese de o comprador forçar o vendedor ao cumprimento do contrato de compra e venda, com a efetiva transmissão da propriedade, fato é que a situação reversa também é possível.

Ocorre que, quando da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021 na Lei Federal nº 14.382/2021, que implementa, dentre outras medidas legislativas, o Sistema de Registros Públicos (SERP) que permite o registro e consulta dos atos e negócios jurídicos eletronicamente, houve o veto presidencial ao artigo 11, que tratava da adjudicação extrajudicial.

Dessa forma, havia a expressa necessidade de ajuizamento de ação judicial para “forçar” o cumprimento do contrato, tanto que o citado dispositivo legal do Código Civil dispõe da necessidade de “requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Com a derrubada pelo Congresso Nacional do veto presidencial ao artigo 11 da Lei Federal nº 14.382/2021, no fim do ano de 2022, é possível, desde o dia 05 de janeiro de 2023, a realização da adjudicação compulsória de imóvel em cartório, tornando o  procedimento mais célere, além de desafogar o judiciário e ser menos custoso do que uma demanda judicial.

Para tanto é necessário a elaboração de uma Ata Notarial por tabelião de notas com as informações do imóvel, partes envolvidas, valor da compra e comprovação de seu pagamento integral, além da prova da impossibilidade de transferência do imóvel, seja por notificações ou até mesmo mensagens trocadas entre as partes.

Posteriormente, a Ata Notarial será encaminhada ao Registro de Imóveis competente de acordo com a localidade do bem, o qual seguirá com os trâmites para a lavratura da escritura pública e consequente transmissão do imóvel.

A possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial facilitará a transferência de imóveis em diversas hipóteses, como por exemplo, nos casos de falecimento do vendedor, imóveis rurais que não foram anteriormente transmitidos, dentre outras situações.

As construtoras normalmente enfrentam problemas com relação à ausência de transferência das unidades individualizadas vendidas, pois, apesar de preverem a obrigatoriedade de transferência do imóvel em prazo certo nos contratos firmados, sob pena de multa, em alguns casos, a alteração do adquirente na matrícula do imóvel não é efetivada, o que acaba acarretando a cobrança de IPTU de imóveis vendidos até que seja regularizada a propriedade do bem.

É necessário ressaltar que no caso de o vendedor buscar a adjudicação do bem, será obrigado ao recolhimento do ITBI, porém, o valor poderá ser objeto de ressarcimento em ação de cobrança.

Se já houver ação de adjudicação ajuizada, haverá a necessidade de desistência para que se prossiga na via extrajudicial.

A equipe do Menna.Barretos Advogados permanece à disposição para solucionar eventuais dúvidas, bem como para auxiliá-los nesses procedimentos e ajuizar as medidas judiciais necessárias.