Novas regras para o Regime Especial Tributário - RET

O RET para incorporações imobiliárias é opcional, mas irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, correspondendo ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, da contribuição ao PIS e COFINS.

As principais mudanças promovidas pela Receita Federal do Brasil são as seguintes:

• Mudança da definição de incorporador:

• embora não execute a construção, é aquele que firma compromisso de fazê-lo ou realize a venda de frações ideais de terreno com o objetivo de vincular tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas; ou

• em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

• A Sociedades em Conta de Participação – SCP que contiverem em seu patrimônio especial incorporações de acordo com a Instrução Normativa poderão optar pelo RET-Incorporação;

• O sócio ostensivo da SCP que optar pelo RET-Incorporação deverá cumprir todas as formalidades relativas ao regime e responder em nome da SCP;

• A partir de 1º/07/2024 a habilitação ao RET-Incorporação será declarada por meio de Ato Declaratório Executivo emitido pelo Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil;

• Há a necessidade de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ, vinculada ao evento "109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação";

• A opção pelo regime será requerida pela internet, por serviço disponibilizado diretamente no site da Receita Federal do Brasil, não sendo mais necessário obter o dossiê digital de atendimento; e

• Não há mais previsão de adesão ao RET para a construção ou reformas
• Incorporação do entendimento da Solução de Consulta nº 28/2022:

A partir de 27 de dezembro de 2019, o RET-Incorporação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato;

Até 27 de dezembro de 2019, não se sujeitaram ao RET-Incorporação as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.

Relembramos que essas modificações ocorridas foram ocasionadas pela redação o art. 11-A da Lei nº 10.931/2004, que foi introduzido pelo art. 2º da Lei nº 13.970/2019, que pretendeu estender para além do período da finalização da construção, os benefícios tributários do RET-Incorporação, que, a teor do art. 1º da Lei nº 10.931/2004, aplicava-se tão somente às incorporações imobiliárias.

• Incorporação do entendimento da Solução de Consulta nº 20/2023:

A partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, desde que: (i) sejam atendidos os demais requisitos desta Instrução Normativa; e a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.

Essas modificações foram ocasionadas a partir da publicação da Lei nº 14.382/2022, tendo em vista que o parcelamento do solo pode ser considerado como integrante da incorporação imobiliária, desde que sejam atendidos os requisitos da nova legislação de regência.

• Alterações na opção pelo RET-Incorporação

Além dos documentos que já existiam na IN RFB nº 1.435/2023 (afetação do terreno, adesão ao DTE, regularidade fiscal da matriz, regularidade do FGTS e opção ao RET), atualmente devem ser comprovadas:

• a inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais;

• a inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador;

• a inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra sócio majoritário ou administrador.

Caso sejam prestadas informações ou declarações falsas prestação de informação ou declaração falsa ou a apresentação de documento adulterado ou que contenha declaração ou informação falsa ou diversa da que devia constar, a pessoa jurídica ficará sujeita ao pagamento dos tributos que deixaram de ser pagos, acrescidos dos encargos previstos.

Deverá ser apresentada também cópia digitalizada da certidão de ônus fornecida pelo cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição imobiliária, devendo constar a cadeia dominial do imóvel, registro da incorporação e averbação do termo de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.

• Minha Casa, Minha Vida para Faixa Urbano 1 – PMCMV

As empresas construtoras que atuam na construção de imóveis residenciais e que sejam consideradas de interesse social, para famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.640,00 (Faixa Urbano 1), podem optar pelo pagamento unificado do IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins, mediante aplicação do percentual de 1% (um por cento) sobre a receita mensal auferida pelo contrato de construção.

Ainda que haja outras unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição do RET.

A comprovação da renda será verificada no momento da celebração do contrato de venda da respectiva unidade, por meio de documento emitido pelo agente financeiro para análise da capacidade crédito ou documento equivalente, não possuindo efeitos a alteração na renda familiar após essa data.

As empresas construtoras que se enquadrem nesses requisitos podem adotar o RET, ainda que as vendas já tenham sido realizadas.

• Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e Casa Verde e Amarela

As empresas construtoras que atuam na construção de unidades habitacionais dos programas Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde e Amarela aplicarão os seguintes percentuais sobre a receita mensal auferida pelo contrato de construção:

• 1% (um por cento) até a extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade, até a quitação plena do preço do imóvel, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 31 de março de 2009 e até 31 de dezembro de 2018 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais); ou

• 4% (quatro por cento) até o recebimento integral do valor do respectivo contrato, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 1º de janeiro de 2020 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 124.000,00 (cento e vinte e quatro mil reais).

O valor das unidades habitacionais é o valor comercial da unidade habitacional, entendido como o valor de comercialização da unidade ao adquirente final. 

Para os contratos de construção firmados e com as obras iniciadas em 2019, a opção pelo RET de que trata o inciso II do caput poderá ser realizada a qualquer tempo e abrange somente as receitas auferida após a opção pelo regime e a partir de 1º de janeiro de 2020.

• O deferimento do RET-Incorporação por meio de Ato Declaratório

Anteriormente, o deferimento do RET se dava imediatamente pela apresentação dos documentos listados na Instrução Normativa nº 1.435/2013, no entanto, agora dependerá do deferimento por meio de Ato Declaratório Executivo, emitido pelo Auditor da Receita Federal do Brasil, o qual será no site da Receita Federal do Brasil, juntamente com o despacho decisório.

Em sendo indeferido o pleito, há a previsão de apresentação de recurso contra a decisão, no prazo de 10 (dez) dias contados da data de ciência.

Se a referida decisão não for reconsiderada pelo Auditor-Fiscal que proferiu a decisão recorrida, ele automaticamente encaminhará o recurso ao titular da unidade no prazo de 5 (cinco) dias.

A equipe Tributária do Menna.Barreto Advogados encontra-se à disposição para solucionar eventuais dúvidas, providenciar esclarecimentos e auxiliar no requerimento do RET-Incorporação de acordo com a novas regras da Instrução Normativa nº 2.179/2024.