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Lei nº 18.270/2025 – Alterações na DTCO e nas Exigências de ISS para Regularização de Obras

Em 12 de junho de 2025 foi publicada a Lei nº 18.270/2025, que promoveu relevantes alterações no tratamento do ISS incidente sobre construção civil e na sistemática de regularização de edificações no Município de São Paulo.


Entre as modificações implementadas, destacam-se as que envolvem a Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO) e a substituição da exigência de quitação do ISS por uma exigência de declaração, como condição para emissão de certificados de conclusão e regularização.

Para a implementação dessas alterações, o Município de São Paulo editou a Instrução Normativa nº 15/2025, que trouxe também regulamentações para essa nova DTCO.

Tais mudanças impactam diretamente os procedimentos de Habite-se, Certificados de Conclusão, Regularização Imobiliária e fluxos internos de apuração do ISS por construtoras e incorporadoras.

1. O que mudou? Da “quitação” para a “declaração” do ISS

A Lei nº 18.270/2025 alterou o art. 8º da Lei nº 15.406/2011, substituindo o conceito de Certificado de Quitação do ISS pelo Certificado de Declaração do ISS.

 

Lei nº 15.406/2011 – redação original

Art. 8º No momento em que for concluída a prestação de serviço de execução de obra de construção civil, demolição, reparação, conservação ou reforma de determinado edifício, deverão ser declarados os dados do imóvel necessários para fins tributários, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal da Fazenda.

§ 2º. A emissão do certificado de quitação do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS dar-se-á somente com a apresentação da declaração dos dados do imóvel a que se refere o "caput" deste artigo.

Alteração pela Lei nº 18.270/2025

Art. 8º No momento em que for concluída a prestação de serviço de execução de obra de construção civil, demolição, reparação, conservação ou reforma de determinado edifício, deverão ser declarados todos os serviços envolvidos, com os respectivos documentos fiscais, bem como todos os dados do imóvel necessários à tributação, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal da Fazenda.

§ 2º A emissão do Certificado de Declaração do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS dar-se-á somente com a apresentação da declaração dos dados do imóvel a que se refere o caput deste artigo.

O novo §2º do art. 8º determina que o Certificado de Declaração do ISS será emitido após a apresentação dos dados do imóvel no momento da conclusão da obra.

Ainda, nesse mesmo artigo houve a inclusão do §7º tornando esse Certificado de Declaração do ISS documento obrigatório para:

    • Certificado de Conclusão de Construção (Habite-se);
    • Certificados de Conclusão de Reforma, Requalificação ou Demolição;
    • Auto de Regularização Imobiliária.

 

Revogação expressa do antigo art. 83, I, da Lei nº 6.989/1966

O art. 25, V da Lei nº 18.270/2025 revogou o art. 83, I da Lei nº 6.989/1966, que exigia a quitação do ISS como condição para expedição do Habite-se:

“Art. 83 - A prova de quitação deste imposto é indispensável:

I – à expedição de “Habite-se” ou “Auto de Vistoria” e à conservação de obras particulares; (Revogado pela Lei nº 18.270/2025)”

Esse dispositivo era justamente aquele que tradicionalmente fundamentava as resistências administrativas de conceder o Habite-se quando houvesse a pendência do pagamento do ISS complementar apurado, e que levou muitos contribuintes a impetrar mandados de segurança, com êxito, para afastar a exigência.

 

Alterações na Lei nº 17.202/2019 (Regularização de edificações)

A Lei nº 18.270/2025 substituiu todas as referências a comprovante de recolhimento do ISS por comprovante de declaração inicial do ISS:

Lei nº 17.202/2019 – redação original

Art. 6º Poderá ser requerida por meio de procedimento declaratório a regularização da edificação concluída até 31 de julho de 2014, com área total de construção de até 1.500m² (um mil e quinhentos metros quadrados), no prazo estabelecido no art. 22 desta Lei, nos seguintes casos:

§ 2º Para os casos previstos no caput deste artigo deverão ser apresentados os seguintes documentos:

II - comprovantes dos seguintes recolhimentos:

c) comprovante do recolhimento inicial do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, relativo à área a ser regularizada, citado no art. 14 desta Lei;

Alteração pela Lei nº 18.270/2025

 

Art. 6º Poderá ser requerida por meio de procedimento declaratório a regularização da edificação concluída até 31 de julho de 2014, com área total de construção de até 1.500m² (um mil e quinhentos metros quadrados), no prazo estabelecido no art. 22 desta Lei, nos seguintes casos:

§ 2º Para os casos previstos no caput deste artigo deverão ser apresentados os seguintes documentos:

II - comprovantes dos seguintes recolhimentos:

c) comprovante da declaração inicial do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, relativo à área a ser regularizada, observado o art. 14 desta Lei;

Lei nº 17.202/2019 – redação original

Art. 8º Os pedidos de regularização protocolados por meio do procedimento declaratório serão analisados e decididos pelo procedimento comum quando constatada alguma das seguintes situações:

VII - nos casos em que não seja emitido o Certificado de Quitação de ISS por pendência junto à Secretaria Municipal da Fazenda;

Alteração pela Lei nº 18.270/2025

 

Art. 8º Os pedidos de regularização protocolados por meio do procedimento declaratório serão analisados e decididos pelo procedimento comum quando constatada alguma das seguintes situações:

VII - nos casos em que não seja emitido o Certificado de Declaração de ISS por pendência junto à Secretaria Municipal da Fazenda;

Lei nº 17.202/2019 – redação original

Art. 9º A regularização das edificações de que trata esta Lei que não se enquadrem na regularização automática prevista no art. 5º e no procedimento declaratório previsto em seu art. 6º, dependerá da apresentação, no prazo estabelecido no art. 22, dos seguintes documentos:

II - comprovantes dos seguintes recolhimentos:

c) comprovante do recolhimento inicial do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, relativo à área a ser regularizada citado no art. 14 desta Lei;

Alteração pela Lei nº 18.270/2025

Art. 9º A regularização das edificações de que trata esta Lei que não se enquadrem na regularização automática prevista no art. 5º e no procedimento declaratório previsto em seu art. 6º, dependerá da apresentação, no prazo estabelecido no art. 22, dos seguintes documentos:

II - comprovantes dos seguintes recolhimentos:

c) comprovante da declaração inicial do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, relativo à área a ser regularizada, observado o art. 14 desta Lei; 

Lei nº 17.202/2019 – redação original

Art. 14. O recolhimento do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, exigido conforme a alínea “c” do inciso II, do § 1º do art. 6º e alínea “c” do inciso II, do art. 9º, ambos desta Lei, será efetuado na forma definida em regulamento, e conforme valor calculado pela Secretaria Municipal da Fazenda, nos termos da normatização em vigor.

§ 1º Para as áreas construídas já lançadas no Cadastro Imobiliário Fiscal, que integrem parcial ou totalmente a área objeto da regularização, o correspondente Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS deverá ser recolhido na forma do caput deste artigo.

§ 2º Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos créditos tributários já constituídos e referentes ao SQL que se busca regularizar, hipótese na qual a regularização somente será possível com a extinção dos referidos créditos.

§ 3º Será cobrado o Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, relativo às obras necessárias à adequação do imóvel, aceitas pela Prefeitura nos termos do § 2º do art. 1º desta Lei, no caso em que a referida adequação resultar em aumento de área.

§ 4º Deverá ser recolhido Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS para os serviços de demolição necessários à adequação dos imóveis visando à regularização.

§ 5º As eventuais diferenças de Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, em razão da falta de recolhimento ou recolhimento a menor do tributo relativo à área declarada ou em razão de diferença de área apurada posteriormente, serão cobradas antes da emissão do Certificado de Regularização de acordo com a legislação em vigor.

§ 6º Para fins da regularização de que trata esta Lei, o Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, anteriormente recolhido, ainda que em processo anterior de regularização, relativo ao mesmo pedido, será considerado para a quitação ou a título de compensação, desde que seja apresentado o respectivo comprovante de quitação.

Alteração pela Lei nº 18.270/2025

Art. 14. Antes da emissão do Certificado de Regularização, deverá ser emitido comprovante de declaração do ISS, na forma definida pela Secretaria Municipal da Fazenda, observado o disposto na alínea “c” do inciso II do § 2º do art. 6º e na alínea “c” do inciso II do art. 9º, ambos desta Lei.

Parágrafo único. Serão objeto do comprovante de que trata o caput deste artigo:

I - as áreas construídas já lançadas no Cadastro Imobiliário Fiscal, que integrem parcial ou totalmente a área objeto da regularização;

II - as obras necessárias à adequação do imóvel, aceitas pela Prefeitura nos termos do § 2º do art. 1º desta Lei, no caso em que a referida adequação resultar em aumento ou redução de área;

III - eventuais diferenças de áreas identificadas no âmbito da análise dos processos de regularização.

Essas alterações confirmam a intenção legislativa de eliminar a exigência de quitação antes da conclusão ou regularização.

 

Mas atenção: permanece vigente a Lei nº 13.558/2003

Apesar do novo marco normativo, a Lei nº 13.558/2003 — ainda em vigor — continua exigindo comprovante de recolhimento do ISS no art. 8º, III, “c”:

“Art. 8º - A regularização das edificações de que cuida esta lei dependerá da apresentação dos seguintes documentos:

III - Comprovantes dos seguintes recolhimentos:

c) Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS, relativo à área a ser regularizada, observando o disposto nos artigos 14 e 15.”

Verifica-se que essa é uma norma posterior (2003) e especial em relação à lei de 1966 revogada. O Município não alterou esse dispositivo, ou revogou-o expressamente como fez com a lei de 1966, o que cria possível tensão normativa.

Embora a Lei nº 18.270/2025 seja posterior e estabeleça nova sistemática, é possível que órgãos administrativos continuem exigindo a quitação, especialmente em casos de regularização amparados pela lei de 2003.

 

Estratégia do Município: reorganização após derrotas judiciais

A revogação do art. 83, I da Lei nº 6.989/1966 e a troca de “quitação” por “declaração” coincidem com:

  • múltiplas derrotas judiciais em mandados de segurança que afastaram a exigência de quitação prévia, e
  • necessidade do Município de evitar novos litígios.

Ao substituir “quitação” por “declaração”, o Município busca evitar ilegalidades já reconhecidas judicialmente, mantendo sua capacidade fiscalizatória, ao poder revisar e complementar valores declarados.

A Lei nº 18.270/2025 representa mudança paradigmática na relação entre o ISS e a regularização de obras no Município de São Paulo. O foco passa a ser informação → regularização → cobrança posterior, e não mais quitação prévia → liberação do Habite-se.

Apesar dos avanços, permanece um ponto de tensão com a Lei nº 13.558/2003, que ainda exige “comprovante de recolhimento”.

 

Regulamentação da nova DTCO pela Instrução Normativa nº 15/2025

Para regulamentar as alterações introduzidas pela Lei nº 18.270/2025, o Município de São Paulo editou a Instrução Normativa SMF nº 15/2025, que revogou integralmente a antiga Instrução Normativa SF/SUREM nº 9/2016 e instituiu um novo modelo de DTCO.

A seguir, destacam-se os principais pontos de atenção da nova Instrução Normativa:

  • Conceito técnico de “obra concluída”

A IN nº 15/2025 passa a definir de forma expressa e objetiva quando uma obra pode ser considerada concluída, afastando conceitos genéricos utilizados na regulamentação anterior.

Nos termos do art. 2º, não se considera concluída a obra, entre outras hipóteses, quando:

  1. a edificação não estiver apta a cumprir integralmente o uso aprovado;
  2. houver pendências estruturais, de acabamento ou de instalações essenciais;
  3. existirem pendências relativas ao AVCB, quando exigido;
  4. forem emitidas notas fiscais relativas à obra após a data de conclusão declarada.

Além disso, a norma autoriza expressamente a apresentação de DTCO parcial, quando a legislação urbanística permitir a conclusão por etapas, desde que restrita às áreas efetivamente concluídas.

  • Supressão da Seção V (“Comprovação do pagamento do imposto”) da IN nº 9/2016 e consolidação do “Certificado de Declaração”

Assim como já previsto na Lei nº 18.270/2025, a nova Instrução Normativa reforça que não se trata mais de Certificado de Quitação do ISS, mas sim de Certificado de Declaração:

“Art. 12. O Certificado de Declaração será disponibilizado no sistema DTCO, na aba “Certificados”, após o preenchimento, a confirmação e a resposta aos questionários necessários à conclusão da declaração.”

A emissão do Certificado de Declaração, nos termos da legislação, tem natureza automática. Contudo, na prática, podem ocorrer atrasos. Nessas hipóteses, recomenda-se a adoção de medidas judiciais para viabilizar a emissão do certificado e, consequentemente, a obtenção do Habite-se em tempo adequado.

  • Apuração do ISS: fiscalização e lançamento

A Instrução Normativa nº 15/2025 promove alterações sutis, porém relevantes, no que se refere à apuração do ISS no âmbito da DTCO:

Entre as principais mudanças, destaca-se a retirada da expressão “pauta”; a inclusão dos §§ 4º, 5º e 6º no art. 6º, com referência expressa ao art. 148 do CTN, buscando fundamentar a nova sistemática de constituição do crédito tributário:

 

IN nº 15/2025 – Art. 6º

§ 4º Nos casos em que a declaração contiver informações de abatimentos, nos termos dos artigos 8º e 9º desta instrução normativa, poderá o sujeito passivo declarar que tais abatimentos correspondem à totalidade dos serviços aplicados na execução das obras declaradas, hipótese em que não será gerado lançamento do valor apurado, nos termos do § 1º deste artigo.

Comentário

O contribuinte pode declarar que os abatimentos informados correspondem à totalidade dos serviços aplicados à obra, hipótese em que não será gerado lançamento automático

IN nº 15/2025 – Art. 6º

§ 5º A declaração a que se refere o § 4º deste artigo não impedirá a emissão do Certificado de Declaração, mas poderá, dentro do prazo decadencial, ensejar a fiscalização para apuração de eventual imposto devido, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional, observado o disposto no § 4º do artigo 11 desta instrução normativa

Comentário

Essa declaração não impede a emissão do Certificado de Declaração, mas poderá ensejar fiscalização futura, dentro do prazo decadencial

IN nº 15/2025 – Art. 6º

§ 6º Quando o sujeito passivo voluntariamente declarar que os documentos fiscais informados não representam a totalidade dos serviços aplicados à obra, tal manifestação implicará o reconhecimento da dívida e aceitação do valor apurado pelo Fisco, observado o disposto no § 1º do artigo 11 desta instrução normativa.

Comentário

Caso o contribuinte declare que os documentos fiscais não representam a totalidade dos serviços, tal manifestação implicará reconhecimento da dívida e aceitação do valor apurado pelo Fisco

Essas possibilidades são explicadas pelo próprio Município de São Paulo em seu site oficial, na seção “Certificado de Declaração do ISS da Construção Civil – Perguntas e Respostas”[1]:

“8) Posso optar pelo pagamento do ISS devido pela obra?

Depende. Se houver apresentação de documentação para abatimento ou não-incidência de ISS na DTCO, o sistema apresentará uma tela para que o proprietário faça a opção pelo pagamento ou não do ISS complementar (caso exista ISS a recolher).

A opção pelo pagamento gerará uma Notificação de Lançamento (NL) e a respectiva guia (DAMSP) para que haja o recolhimento do imposto. A opção pelo não pagamento não gerará a NL e a DAMSP.

Por outro lado, se não houver apresentação de documentação de abatimento ou não-incidência de ISS na DTCO, a opção não existirá e o sistema disponibilizará a guia para recolhimento do ISS referente às obras declaradas na DTCO.

Importante esclarecer que a opção pelo não pagamento não impede a emissão do Certificado de Declaração do ISS-CC. No entanto, obra poderá ser posteriormente fiscalizada e tal fiscalização poderá resultar na lavratura de auto de infração, com aplicação de multa correspondente a 50% do valor do ISS devido.”

 

Com base na nova legislação e nas orientações oficiais, conclui-se que a opção pelo pagamento gera lançamento imediato; a opção por discutir o valor não gera NL nem DAMSP naquele momento, mas sujeita o contribuinte à fiscalização pelo prazo de até 5 anos; em qualquer hipótese, o Certificado de Declaração será emitido, permitindo o prosseguimento do pedido de Habite-se.

  • Constituição do crédito tributário

A IN nº 15/2025 inova ao incluir expressamente a Seção VI – Constituição do Crédito Tributário, o que não existia na IN nº 9/2016.

O novo regramento dispõe que quando houver reconhecimento do valor pelo contribuinte, o crédito será constituído por Notificação de Lançamento, sem aplicação de multa; porém, quando o lançamento decorrer de fiscalização, será aplicada multa de 50% sobre o valor do imposto:

“Art. 11. § 2º Na hipótese do § 6º do artigo 6º desta instrução normativa, o crédito será constituído por Notificação de Lançamento, sem a aplicação da multa prevista no inciso I do artigo 13 da Lei nº 13.476, de 30 de dezembro de 2002, e será disponibilizado ao sujeito passivo nos termos do artigo 10 da Lei nº 14.107, de 12 de dezembro de 2005.

(...)

§ 4º No caso de lançamento decorrente da fiscalização de que trata o § 5º do artigo 6º desta instrução normativa, será aplicada multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor do imposto, nos termos do inciso I do artigo 13 e inciso XIX, “a”, do artigo 14, ambos da Lei nº 13.476, de 2002.”

O que se verifica do sistema da DTCO, no entanto, é a possibilidade de impugnar o valor, mesmo que após a concordância – de forma que nos parece que mesmo concordando, é possível posteriormente discutir judicialmente se a cobrança for mantida.

Apesar da tentativa de conferir maior legitimidade jurídica ao procedimento, a metodologia de apuração permanece baseada em valores presumidos por metro quadrado, dissociados da efetiva documentação fiscal e da legislação tributária aplicável.

Embora a Municipalidade invoque o art. 148 do CTN[2] para justificar o arbitramento, o faz de forma automática e genérica, partindo da premissa de que a discordância do contribuinte quanto ao valor apurado implica, necessariamente, ausência de documentos idôneos, lógica que se mostra desarrazoada e juridicamente questionável, além de distorcer os fundamentos do arbitramento tributário.

  • Das mudanças quanto ao procedimento fiscal (art. 14 da IN nº 15/2025)

Na Instrução Normativa nº 9/2016, havia apenas a menção à “intimação”. Com a edição da IN nº 15/2025, passou-se a incluir expressamente também a “notificação”, o que reforça a cautela destacada nos tópicos anteriores.

Isso porque, ao optar por discutir o valor do ISS apurado pelo Fisco, o contribuinte poderá ser formalmente notificado, o que implica o início do prazo legal de 30 (trinta) dias para apresentação de impugnação administrativa, nos termos da legislação aplicável.

A alteração normativa evidencia que a discussão do ISS no âmbito da DTCO não é neutra do ponto de vista procedimental, passando a produzir efeitos jurídicos imediatos quanto à constituição do crédito e à instauração do contencioso administrativo:

IN nº 9/2016 – redação original

Art. 13. Quando convocado pela Administração Tributária, o responsável solidário deverá comparecer à unidade competente da Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico para a apresentação da documentação constante da respectiva intimação.

Alteração pela IN nº 15/2025

 

Art. 14. Quando convocado pela Administração Tributária, o responsável solidário de que trata esta instrução normativa deverá atender à requisição apresentando toda a documentação e esclarecimentos constantes da respectiva intimação ou notificação.

 

Diante desse cenário, observa-se que, embora a Lei nº 18.270/2025 e a Instrução Normativa nº 15/2025 representem avanço relevante ao afastar a exigência formal de quitação prévia do ISS como condição para a regularização de obras, a nova sistemática não elimina os riscos fiscais envolvidos, mas apenas os reposiciona no tempo. A regularização passa a ocorrer com base na declaração do contribuinte, seguida da possibilidade de fiscalização e lançamento posterior, o que exige cautela redobrada na elaboração da DTCO, na organização da documentação fiscal e na definição estratégica quanto à opção pelo pagamento ou pela discussão do ISS apurado. Em especial, permanecem pontos de tensão normativa, como a subsistência da Lei nº 13.558/2003, e fragilidades jurídicas na metodologia de apuração adotada pelo Município, que poderão ensejar controvérsias administrativas e judiciais.

 

A equipe Tributária do Menna.Barreto Advogados permanece à disposição para auxiliar na implementação da nova legislação, assegurando maior segurança jurídica e celeridade nos processos de regularização de obras e no cumprimento das obrigações relativas ao ISS, bem como para apoiar a adoção de medidas administrativas e/ou judiciais sempre que necessário.