Atividade Imobiliária

• O regime específico para operações com bens imóveis está disposto nos arts. 234 a 255 da Lei Geral.

• As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este capítulo ficam reduzidas em 20% (vinte por cento).

• O IBS e a CBS incidirão sobre as seguintes operações com bens imóveis:

• São contribuintes das operações:

1. o alienante de bem imóvel;
2. aquele que institui ou transmite direitos reais sobre bens imóveis;
3. o locador ou arrendador;
4. o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em hasta pública de bem imóvel; e
5. o sócio ostensivo nas sociedades em conta de participação incidentes sobre quaisquer operações com bens imóveis.

• Não consta previsão expressa de quem será o contribuinte nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel, no entanto, considerando o fato gerador do ISS e do PIS/COFINS, acreditamos que será o prestador dos serviços.

• Se o bem imóvel objeto de alienação, locação e arrendamento de bem imóvel for de propriedade de pessoa física que é sujeita ao regime regular do IBS e da CBS, as exações não irão incidir, no entanto, se o bem imóvel objeto de referidas operações for utilizado de forma preponderante em suas atividades econômicas, passará a incidir o IBS e a CBS.

• Na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento ou quando o pagamento se tornar devido, o que ocorrer primeiro, sendo compensado os valores já pagos do IBS e a CBS sobre a aquisição de bens e serviços utilizados na obra, e eventual saldo credor poderá ser objeto de pedido de ressarcimento após a conclusão da obra e a emissão do “habite-se” ou, opcionalmente, ser compensado com os valores do IBS e da CBS relativos a outras operações tributadas do contribuinte, sendo vedado durante a construção.

• Em desconsideração ao Tema de Recursos Repetitivos nº 1.113, firmado pelo Superior Tribunal de Justiça[1], onde se decidiu que a prévia adoção de um valor de referência pela Administração configuraria indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa, porque subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN e representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo, devendo a base de cálculo corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, a base de cálculo do IBS e da CBS foi prevista como o valor da operação. No entanto, na hipótese de alienação, o valor a ser considerado será o maior valor entre o valor de referência e o valor de alienação do bem imóvel.

• Apesar de haver a previsão de que o regulamento que ainda será publicado definirá as demais regras aplicáveis à forma de apuração do valor mínimo de referência, o artigo 240 busca validar o cálculo do valor de referência, com a disposição de que ele será estabelecido através de metodologia específica que levará em consideração: (i) a análise de preços praticados no mercado imobiliário; (ii) as informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União; (iii) as informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e (iv) a localização, tipologia, destinação e a data, padrão e área de construção, dentre outras características do bem imóvel; no entanto, conforme destacado, o STJ afastou essa hipótese de arbitramento por estimativa.

• Há a previsão de que havendo discordância quanto ao valor de referência, caberá ao contribuinte comprovar o correto valor de mercado do bem imóvel, por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento que ainda será publicado.

• O valor de referência dos bens imóveis deverá ser divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão Territorial (Sinter), estimado para todos os bens imóveis que integram o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), e atualizado anualmente, observada a noventena.

• Na alienação, locação ou arrendamento de bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS haverá a aplicação do “redutor de ajuste”, vinculado ao respectivo bem imóvel, podendo ser utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações relativas ao referido bem imóvel, calculado da seguinte forma:

1. redução do valor de referência do bem imóvel de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, considerado o valor de referência disponibilizado nesta data; e
2. no caso de bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027 (a) de alienante não sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o menor entre o valor da aquisição do bem imóvel o valor de referência do imóvel na data da operação; (b) de alienante sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o saldo não utilizado do redutor de ajuste relativo ao bem imóvel.

• Na alienação para contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o saldo correspondente ao redutor de ajuste será mantido e poderá ser utilizado pelo adquirente, mas no caso de adquirente não sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, extingue-se o redutor de ajuste vinculado ao imóvel.

• Na hipótese de não estar disponível o valor de referência do imóvel em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste será fixado com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel realizada pelo contribuinte por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento que ainda será publicado.

• No caso dos bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste poderá ser fixado considerando a soma do valor de mercado do terreno em 31 de dezembro de 2026 constante do Cadastro Imobiliário Brasileiro, ou, na falta desta informação, a estimativa de valor de mercado apresentada pelo contribuinte (nos termos do item acima) e o montante efetivamente despendido na aquisição de bens e serviços utilizados na construção, comprovado com base em documentos fiscais idôneos. 

• Na locação ou arrendamento de bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, a base de cálculo da operação será reduzida, a cada mês, em montante equivalente a 1/360 (um trezentos e sessenta avos) do valor do redutor de ajuste na data de sua constituição até a utilização integral do saldo do redutor de ajuste relativo ao bem imóvel.

• Na alienação de bem imóvel novo por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS o denominado “redutor social”, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste.

• A lei, ao tratar da definição de bem imóvel residencial novo, apresenta uma incongruência, ao definir bem imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar e que seja ocupada por pessoa como local de residência, enquanto a definição de bem imóvel novo é aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado.

• Na hipótese de fusão ou unificação de bens imóveis contíguos cujas aquisições tenham sido beneficiadas pela dedução da base de cálculo do redutor social, o proprietário do imóvel deverá devolver o montante correspondente à aplicação da alíquota do IBS e da CBS sobre o valor do redutor social vigente na data da conjugação.

• No caso de imóveis residenciais novos cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 1º de janeiro de 2027, a aplicação do redutor de ajuste e do redutor social se dará proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data.

• Todos os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro, conforme prazos previstos em lei, assim como a obra de construção civil receberá identificação cadastral no referido cadastro.

• A apuração do IBS e da CBS será feita para cada empreendimento de construção civil, vinculada a um CNPJ ou CPF específico, considerando cada obra de construção civil como um centro de custo distinto, e o documento fiscal deverá indicar o número do cadastro da obra nas aquisições de bens e serviços utilizados na obra de construção civil a que se destinam.

• No Título das Disposições Finais, o artigo 471 trata de alteração a ser efetuada na Lei nº 10.931/2004, que dispõe sobre o Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias, excluindo o PIS e a COFINS do referido regime, e prevendo o percentual de 1,92% para os casos em geral, e 0,47% para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social.

• Destaca-se que o ICMS nunca incidiu em nenhuma dessas operações com bens imóveis descritas nesse capítulo, assim com o ISS incidia somente nos serviços de administração e intermediação prestados por pessoas jurídicas. Também as contribuições ao PIS e COFINS incidiam somente se a pessoa jurídica possuísse atividade imobiliária. No entanto, com as novas disposições, incidirá o IBS e CBS em toda e qualquer hipótese de ocorrência das operações listadas, seja por pessoa física ou jurídica, qualquer que seja a atividade realizada.

• A previsão de incidência sobre o “ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis” é justamente a hipótese de incidência do ITBI, e será passível de discussão se haverá impostos e contribuições com o mesmo fato gerador.

[1] TEMA 1193 STJ “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.